Постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2021 року № 1013 продаж усієї землі боржників було доручено Державному підприємству “Прозорро.Продажі” (далі “Прозорро”).

Наш офіс один із перших в Україні протестував цю процедуру. Хочемо виділити низку моментів, що відрізняють процедуру продажу землі на майданчику Прозорро від аналогічної процедури на майданчику Державного Підприємства «Сетам» (далі “Сетам”).

ПЕРША особливість – це кількість документів.

Крім експертної грошової оцінки, звичної для виконавців, також вимагається надання нормативної грошової оцінки (якщо земля орендується, то ця інформація повинна міститися у Державному земельному кадастрі).

Також, якщо земля знаходиться в оренді, то орендар є суб’єктом переважного права, і виконавець, який виставляє лот повинен долучити повідомлення суб’єкта переважного права про майбутній аукціон. Підпис виконавця в такому повідомленні повинен бути засвідчений у нотаріуса.

На відміну від торгів, що проходять на Сетам, всі документи є відкритими. Це суперечить профільному законодавству про виконавче провадження, згідно з яким доступ до матеріалів виконавчого провадження повинні мати лише сторони провадження.

ДРУГЕ, у картці лота слід зазначити місцезнаходження земельної ділянки на Google карті. Якщо ця ділянка у полі, то це зробити не так вже і просто.

ТРЕТЄ, дату торгів виконавець визначає сам. Головне, щоб не раніше ніж через 30 днів, і не пізніше ніж через 45 днів.

ЧЕТВЕРТЕ, поширеними є ситуації, коли після виставлення лота суб’єкт переважного права змінюється.

Справа в тому, що до 1 січня 2024 року юридичним особам заборонено набувати у власність землю сільськогосподарського призначення. Так як орендарями землі сільськогосподарського призначення (паїв) найчастіше є юридичні особи, вони, з одного боку, є суб’єктами переважного права, а з іншого боку, позбавлені можливості скористатися таким правом. Щоб земля залишалася під контролем аграрної компанії, був придуманий механізм, коли остання передає своє переважне право фізичній особі, яка з нею пов’язана. Для того, щоб торги пройшли без порушень, важливо, щоб виконавець змінив у картці аукціону суб’єкта переважного права. Зробити це можливо не пізніше ніж за 5 робочих днів до дати аукціону.

П’ЯТЕ, якщо торги не відбулися, то наступні торги проводяться без зниження ціни (проводяться другі перші торги). Для виконавців це здається дивним.

ШОСТЕ, протокол не форумується автоматично. Після аукціону на Прозорро система формує проект протоколу. В нього потрібно додати різну інформацію, переможець та виконавець протягом 3-х днів повинні підписати протокол цифровим підписом і виконавець має завантажити його до системи.

І останнє, СЬОМЕ. З чинних норм не зовсім зрозуміло, на підставі якого документа нотаріус вносить запис про нового власника землі до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це, на перший погляд дрібне, теоретичне питання важливе з практичної точки зору. Якщо запис вносити на підставі договору купівлі-продажа між виконавцем і переможцем, то угоду можна оформити у нотаріуса за міценаходженням однієї зі сторін, або за місцезнаходженням майна. Якщо ж на підставі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, то тільки за місцезнаходженням майна.