Постановлением Кабинета Министров Украины от 22 сентября 2021 № 1013 продажа всей земли должников была поручена Государственному предприятию “Прозорро.Продажи” (далее “Прозорро”).

Наш офис один из первых в Украине протестировал эту процедуру. Хотим выделить ряд моментов, отличающих процедуру продажи земли на площадке Прозорро от аналогичной процедуры на площадке Государственного Предприятия «Сетам» (далее «Сетам»).

ПЕРВАЯ особенность – это количество документов.

Кроме экспертной денежной оценки, привычной для исполнителей, также требуется предоставление нормативной денежной оценки (если земля арендуется, то эта информация должна содержаться в Государственном земельном кадастре).

Также, если земля находится в аренде, то арендатор является субъектом преимущественного права, и исполнитель, выставляющий лот должен приложить уведомления субъекта преимущественного права о предстоящем аукционе. Подпись исполнителя в таком уведомлении должна быть удостоверена нотариусом.

В отличие от торгов, проходящих на Сетам, все документы открыты. Это противоречит профильному законодательству об исполнительном производстве, согласно которому доступ к материалам исполнительного производства должны иметь только стороны производства.

ВТОРОЕ, в карточке лота следует указать местонахождение земельного участка на Google карте. Если этот участок в поле, то это сделать не так-то просто.

ТРЕТЬЕ, дату торгов исполнитель определяет сам. Главное, чтобы не раньше чем через 30 дней, и не позднее чем через 45 дней.

ЧЕТВЕРТОЕ, распространены ситуации, когда после выставления лота субъект преимущественного права меняется.

Дело в том, что до 1 января 2024 года юридическим лицам запрещено приобретать в собственность землю сельскохозяйственного назначения. Так как арендаторами земли сельскохозяйственного назначения (паев) чаще всего являются юридические лица, они с одной стороны являются субъектами преимущественного права, а, с другой стороны, лишены возможности воспользоваться таким правом. Чтобы земля оставалась под контролем аграрной компании, был придуман механизм, когда последняя передает свое преимущественное право физическому лицу, которое с ним связано. Для того чтобы торги прошли без нарушений, важно, чтобы исполнитель изменил в карточке аукциона субъекта преимущественного права. Сделать это можно не позднее чем за 5 рабочих дней до даты аукциона.

ПЯТОЕ, если торги не состоялись, то следующие торги проводятся без понижения цены (проводятся вторые первые торги). Для исполнителей это кажется странным.

ШЕСТОЕ, протокол не формируется автоматически. После аукциона на Прозорро система формирует проект протокола. В него нужно добавить разную информацию, победитель и исполнитель в течение 3-х дней должны подписать протокол цифровой подписью и исполнитель должен загрузить его в систему.

И последнее, СЕДЬМОЕ. Из действующих норм не совсем понятно, на основании какого документа нотариус вносит запись о новом собственнике земли в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Это, на первый взгляд мелкий, теоретический вопрос важен с практической точки зрения. Если запись вносить на основании договора купли-продажи между исполнителем и победителем, то сделку можно оформить у нотариуса по местонахождения одной из сторон или по местонахождению имущества. Если же на основании свидетельства о приобретении имущества с публичных торгов, то только по местонахождению имущества.